Pero este incremento ha significado un aumento en la necesidad de contar con nuevos terrenos aptos para concretar, literalmente, estos proyectos. El Presidente Comisión de Urbanismo CChC La Serena, Carlos Moreno, indicó que esta situación en cierta medida es así, «pero es un equilibrio entre cantidad disponible – consumo real – valor de compra», sostuvo.
El crecimiento inmobiliario ha significado una mayor necesidad de más terrenos aptos para la construcción.
En cierta medida sí. Pero es un equilibrio entre cantidad disponible – consumo real – valor de compra. Pero en general el crecimiento requiere que se entregue una cantidad determinada de suelo para lograr valores de mercado asociados a las características de las viviendas a desarrollar, a mayor valor de suelo las unidades son más caras o necesito más viviendas para poder compensar el mayor valor.
Este mismo «problema» se ha traducido que las empresas tengan más problemas para encontrar terrenos.
En general sí, porque las empresas en su gran mayoría están enfocadas en un determinado rango de valores y tipos de unidades, que es la parte más importante de todas las unidades vendidas, por lo que no todos los terrenos son posibles de desarrollar. Más aun si el costo de urbanizarlos es alto y si tiene o no factibilidad de agua potable y alcantarillado, se ponen más complejos para su uso y desarrollo. Por eso si bien puede verse en la ciudad, que existen muchos suelos disponibles no todo ese suelo puede ser desarrollado para obtener las viviendas que la mayor parte de las personas demandan.
Según su análisis, ¿es necesario entonces una modificación de zonas para aumentar la cantidad de viviendas posibles?
Las modificaciones deben ser tanto en extensión de suelos, como también en mejorar las capacidades de esos suelos para permitir desarrollar viviendas y equipamientos que el mayor porcentaje de la población demanda. Las inmobiliarias y constructoras no realizan viviendas o equipamientos de distinto tipo, que no serán vendidas. Por lo tanto son muy sensibles a cómo se comportan los futuros compradores de éstas.
¿Esas zonas pueden ser las que actualmente son denominadas agrícolas?
Lamentablemente, es por el emplazamiento de casi todas las ciudades de Chile. El proceso de fundación español emplazaba las ciudades junto a ríos y en llanos cultivables, para poder permitir a los residentes obtener los alimentos necesarios para vivir. Por lo que necesariamente se verán afectados. Otro punto relevante a esto es cuanto es capaz de producir un suelo agrícola versus el suelo ciudad. Porque a veces ocurre que lo que produce un suelo agrícola es más deuda que ganancia y los propietarios de esos suelos ponen en oferta este para algún comprador. Cuando la diferencia entre lo que se puede obtener por el suelo agrícola es superada ampliamente por lo que puede ganar por el suelo urbano lo pone a la venta.
¿Y qué ocurre con las denominadas vegas que hay en la extensión de la bahía de la conurbación?
Las vegas es uno de los suelos que no son potencialmente desarrollables, dado que están casi todas fuera de la zona de concesión de la empresa sanitaria, por lo que no son factibles de ser ocupadas por una alta densidad y por diversos tipos de actividades.
¿Entonces la relación de demanda y cantidad de suelos disponibles, podría implicar un aumento en los costos de las viviendas?
Esto tiene muchas variables. En la Cámara (CCHC) creemos que dadas las condiciones normativas actuales, lo único que se puede desarrollar es un uso mixto, entre un porcentaje de viviendas y otro de departamentos. En general, la tendencia en la zona es una mayor participación de ofertas de departamentos que de viviendas. Pero el problema es que en la medida que las normas sean más restrictivas, es decir permitir construir menos metros y menos unidades, los valores generales de la ciudad irán aumentando.
